Alteigentümer wollen Liegenschaftsvermögen langfristig schützen. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot verliert diese Schutzwirkung, wenn der Alteigentümer die falsche Entscheidung trifft.
Das Veräußerungsverbot verbietet die Eigentumsübertragung, das Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten, genauso jedoch die Einräumung eines Veräußerungs- und Belastungsverbotes zugunsten der Ehegattin oder des Kindes des Geschenknehmers.
Oft kommt der Alteigentümer dem Wunsch des Kindes nach und erteilt die Einwilligung zu einer Belastung der Liegenschaft. Dadurch verliert das Veräußerungs- und Belastungsverbot im Insolvenzverfahren des Kindes de facto seine Wirkung! Die Insolvenzordnung (IO) sieht nämlich Folgendes vor: „Sind Sachen des Schuldners mit Pfandrecht belastet, so kann der Insolvenzverwalter sie jederzeit durch Bezahlung der Pfandschuld einlösen und bei unbeweglichen Sachen durch Bezahlung der Pfandschuld in das Pfandrecht eintreten.“ (§ 120 Abs 1 IO)
Schlimme Überraschung im Insolvenzfall
Was bedeutet diese Bestimmung? Der Insolvenzverwalter hebelt das Veräußerungs- und Belastungsverbot dadurch aus, dass er die vorrangige Schuld bezahlt, auf diesem Weg das Pfandrecht erwirbt und als neuer Pfandberechtigter die Versteigerung der Liegenschaft betreibt. Im Versteigerungsfall fällt jedoch das Veräußerungs- und Belastungsverbot; der verbotsberechtigte Alteigentümer erhält auf diesen Rang auch nicht den kleinsten Anteil aus dem Versteigerungserlös zugewiesen. Der Insolvenzverwalter kassiert jenen Anteil des Versteigerungserlöses, der auf das von ihm eingelöste Pfandrecht entfällt und auch den Überling. Diesen verwertet er für die Insolvenzmasse.
Dieses überraschende Ergebnis aus der Sicht der Vermögensübergeber und Verbotsberechtigen kann nur dadurch vermieden werden, dass der Alteigentümer noch vor der Insolvenz die offene Schuld bezahlt und die Löschung des Pfandrechts erwirkt – eine Vorgehensweise, die flüssige Mittel erfordert.
Einfacher ist es, wenn der Übergeber einer Liegenschaft im Zusammenhang mit der Einwilligung in eine vorrangige Belastung sich ein Recht versprechen lässt, welches die Einlösung des vorrangigen Pfandrechts durch den Insolvenzverwalter unattraktiv macht. In Frage kommt hierfür insbesondere das Fruchtgenussrecht, das freilich so begründet werden muss, dass es nicht der Anfechtung im Insolvenzfall zum Opfer fällt. Gründliche Überlegung im Einzelfall und kompetente Beratung sind unerlässlich!
Definition der Sorgfaltspflichten
Die Identität der wirtschaftlichen Eigentümer war schon bisher einmal jährlich festzustellen und bei Änderungen entsprechend neu zu melden. Die dabei geltenden Sorgfaltspflichten laut WiEReG werden ab 10.01.2020 nun ausführlich beschrieben. Klargestellt wird, dass angemessene, präzise und aktuelle Informationen über die wirtschaftlichen Eigentümer zu erheben sind.
Zugleich wurden die Straftatbestände konkretisiert und erweitert. Neu ist dabei etwa, dass bei einem Verstoß gegen die fünfjährige Aufbewahrungspflicht für relevante Dokumente und Informationen empfindliche Geldstrafen drohen.
Auszüge aus dem Register
Ab 10.01.2020 kann jedermann kostenpflichtige Auszüge aus dem Register der wirtschaftlichen Eigentümer anfordern. Bestimmte Informationen (Beteiligungshöhe, Ausmaß der Stimmrechte, Adressen der wirtschaftlichen Eigentümer) werden in diesen Auszügen allerdings nicht offengelegt.
Neuerung bei Treuhandverhältnissen
Bei Treuhandverhältnissen muss künftig der kontrollierte Geschäftsanteil angegeben werden. Außerdem wird der Anwendungsbereich des Gesetzes auf ausländische Trusts und trustähnliche Vereinbarungen, die im Inland geschäftlich tätig sind oder Liegenschaften erwerben, erweitert. Ab dem 10.11.2020 erhalten berufsmäßige Parteienvertreter (Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare usw.) zudem die Möglichkeit, alle Dokumente, die zur Feststellung der wirtschaftlichen Eigentümer notwendig sind (zB Organigramm, Gesellschafts-, Stimmbindungs-, Treuhandverträge usw.) als sogenanntes „Compliance Package“ über das Unternehmensserviceportal einzureichen.
Das „Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz – WiEReG“ verpflichtet zur Offenlegung der „wirtschaftlichen Eigentümer“ von Personen- und Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und Vereinen, Stiftungen und Trusts. Die wirtschaftlichen Eigentümer waren ursprünglich bis zum 01.06.2018 an das neue Register zu melden.
Die richtige Feststellung der wirtschaftlichen Eigentümer löst in vielen Fällen Zweifelsfragen aus und es waren technische technische Probleme bei der Übermittlung der WiEReG-Meldungen über das Unternehmensserviceportal (USP) aufgetreten. Beie Umstände veranlassten das BMF, den Meldezeitraum bis einschließlich 15.8.2018 zu verlängern und bis dahin weder Zwangsstrafen zu verhängen noch finanzstrafrechtliche Verfolgungen vorzunehmen.